江山万里昆吾多少一平(江山万里230平方法拍房)

江山万里昆吾230户型这套法拍房，它的正常估价如何计算？这是一套两梯两户24/31楼东首230户型，实际面积229.86平方，套内使用面积193.32平，得房率约为91%的豪装高层住宅。开盘时备案价为1076.5401万元。

我们来分析一下怎样计算它的估价，有两种方法，一种是比较复杂的计算，就像江皓府卖现房那样，按照景观可视效果和实际日照进行估算。从低楼层到高楼层根据对公园的可视景观效果给出计价，按楼层价格逐步叠加，这会在某些楼层之间出现巨大的价差，顾及到现在业主的隐私，在这里还是说比较简单的那种。

我们假设现在这里的拿地价是36000，当初的地价是9000，那么每平方就是加上27000，27000 备案价47000=74000。但是我们还要多考虑某些事，假如现在拍地，容积率也不会是2.0，参考伟星地块条件都是2.6，这里最少也得是2.4，那就应该都是高层住宅。还有高得房率和建筑材料和人工成本的增加，价格整体上调10%是合理的。那就是74000 7400=81400。如果有人说有折旧，那倒不必担心，江山万里普罗旺斯物业每年两次对楼幢外立面的专业清洗，对产品的保养还是很有帮助的。另外石材干挂的物理持久性能也是要优于玻璃幕墙和铝板外挂的。鄞州公园板块的景观方面还要注意一点，东首除了日照好于西首，主要视角是鄞州公园一期，景观成熟度明显优于后建成的鄞州公园二期，所以东首每平比西首贵2000元/平，是应该考虑计算在内的差异。

有些人胡言嗨语，“国产石材品质优于进口石材。”我不想改变他们什么，这是极其容易被扣帽子的，现在某些人“十年”残余犹在，我也不想变成100多年前的陈天华。这些人连火山少的地方很难出产高端石材这种常识都不懂，就想顺嘴嗨一下释放积压许久的情绪。我只在这里科普一下，江山万里产品线中的高端系列采用欧洲米黄色石材干挂，而且和市面上大多数的2.5mm工艺不同，采用的是3.5mm工艺。在它之前，宁波一些住宅石材立面采用的都是国产的卡拉麦里金石材，比如海景花园、荣安府等，到了昆吾，江山万里开始在高端线中采用欧洲进口米黄色石材。材料的效果我想都能看得见。

洛可可式的高层下风雨连廊

现在家庭室内装修采用很多大理石和岩板，大理石意大利的鱼肚白是最好的，但价格太高，不多介绍，人家切割的矿场形状比我们的水豆腐都规整。关于岩板，以前国产和进口的价格比大概是1：2.5，后来经过国内厂商在材质和工艺上的“精益求精”，终于达到了1：3到5，大家买的时候一定要备足功课。外立面外挂的铝板也是一样，不用说高端的4mm规格了，现在听说不少项目已经不用3mm改用2.5mm的了。

入门景观

精打细算，追求极致性价比，那是普通人家做的事，因为生活中不允许有太多的奢侈。有钱人注重喜好，加钱提奔驰大G、LX570、阿尔法的人大有人在，所以也不能用精细计算价值的方式计算它们。或许会因为个人喜好，或者是产品的稀缺度而溢价。就好比买衣服，许多人考虑的是价格范围，而有些人只考虑穿着效果。

我很遗憾许多学习房产知识，多方打探房产信息的人，他们始终在跟风，这是处在一种危险层次。你得到的是大多数人已经看到的，当你不能预判涨潮前兆，看见潮水到来才想抽身，成功的几率很小。这也是为什么我在一年前总说摇号的人基本都是失败者，多次摇号的人更是自己把自己推下了坡。能观察情绪，预判形势的是彼得林奇。能找到漏洞，引领市场情绪方向的是索罗斯。能看到市场本质，捕捉杀机的是华尔街之王利弗莫尔。但是我们的世界除了运动，没有什么是绝对的。

不要用自己的情况衡量市场，许多人“深思熟虑”，所以总是原地踏步，你连做都没有去做，哪有成功或失败？而那些不断试错的人，才能获得成功的机会，这就是成功的少数人的定律。思维能力是一个很重要的事情，我们换一种思维方式，昆吾的建筑成本，即使不计算豪装成本，也几乎公园板块除琅峰外，大多数小区的两倍。近两三年新建楼盘品质最好的也和它差距明显，它也是最后一个建筑成本，远高于拿地价的顶级产品。

昆吾230

昆吾408

高级脸 高级范