电视剧金婚取景拍摄地「实探金婚取景地小区剧组为啥选这里」
写在前面
为了给您提供更精准更优质的测评内容，欢迎大家投票反馈：
一. 小区名片1.小区概况靓景明居位于通州区怡乐中路和怡乐南街交汇处东北侧，属于九棵树商圈，建成年代是2004年-2015年，04年建成1-3期，15年建成4期（红杉公馆）。小区开发商是北京津华通达房地产开发有限公司，物业公司是北京津华新源物业管理有限公司。
小区房子是商品房属性，总建筑面积约22.4万平方米，共有25栋楼，包括14栋6层板楼，一梯两户，无电梯；11栋11-15层的小高层板楼，一梯两户和一梯三户，有电梯，其中四期位于小区西侧，仅有四期的电梯可直达地下车库。
物业：小区的物业公司是北京津华新源物业管理有限公司，物业费方面，4期是2.98元/㎡/月，1-3期电梯房是1.85元/㎡/月，无电梯房是1.1元/㎡/月。24小时安保，小区大门有岗亭和刷卡门禁，楼内单元门有门禁。
环境：小区绿化率为35%，有中心广场和小花园，种植多种花草树木。
停车：小区停车位分为地上和地下，无人车分流，总数为813个，地上车位较紧张，目前无空余，需要排号，费用为150元/月；地下车位只有4期可以电梯直达，费用为550元/月，购买费用为28-30万/位。小区外也有部分地上车位，临时停车2元/时，月租300元/月，路边划线车位晚七点到早七点是0.5元/时。
采暖：集中供暖，费用为30元/㎡。
小区是2004年-2015年建成，04年建成1-3期，15年建成4期（红杉公馆），1-3期板楼外立面底层为浅棕色石材，上面是米色的涂料；小高板底层为为灰色的石材，上面是米色的涂料。4期外立面采用暗红色的饰面砖和米色的石材组合而成。
小区楼栋大堂内有物业张贴的通知单，设置了老人的扶手杆。墙面有划痕，有电动车和自行车存放，大堂内没看到小广告，住家门上有小广告，且住户有物品堆积情况。
小区板楼户型以南北双通透为主，高采光，无遮挡。
1-3期的电梯房有转角设计，部分有遮挡，采光相对板楼有一定影响。
小区一居室以60㎡为主，占比约10%，两居室以88㎡-113㎡为主，占比约60%，三居室以120㎡为主，占比约30%。
1.5内部配套靓景明居社区服务站和物业位于小区21号楼，小区内幼儿园位于20号楼，此外小区有菜鸟驿站、篮球场、羽毛球场和自行车棚。
地铁：小区距离最近的地铁是八通线果园站，距离约2.4公里。
自驾：小区西边是怡乐中路，可直达广渠路，小区位于东五六环间，距离五环的直线距离约7.5公里，距离六环的直线距离约6.2公里。
公交：小区北门有公交站靓景明居站，线路有807路、通45路、快速直达专线195，807路可直达国贸。
小区南门马路对面是永辉超市和各类商铺，北门出来有华联生活超市、理发店、烟酒超市等外部底商。
小区距离苏荷奥特莱斯约1.2公里，驾车约6分钟；距离家乐福和领展购物广场约2.7公里，驾车约10分钟。
小区北门出门紧邻社区卫生服务站，周边底商也有药房。小区距离东直门医院通州院区约1公里。
北京中医药大学东直门医院通州院区（原北京市通州区中医医院），始建于1982年，2010年6月迁入新址。2011年通州区人民政府与北京中医药大学东直门医院签约，医院正式挂牌成为北京中医药大学东直门医院东区，2012年成为通州区第一家三级甲等医院。
医院现开放17个病区，设有8个医技科室；28个门诊科室；19个专科专病门诊。医院拥有国家重点专科3个(脑病科、肺病科、心病科)，北京市重点专科2个（骨伤科、内分泌科）；区级重点专科6个(内分泌科、针灸推拿科、康复科、肛肠科、骨伤科、脾胃病科）；首都区域专科3个（脑病科、心病科、肺病科）。
幼儿园：小区内有双语幼儿园，小区外距离爱堡国际幼儿园约1.2公里，步行约17分钟。
小学：小区距离北京教育科学研究院通州区第一实验小学约1.5公里，步行约20分钟。
中学：小区距离潞河中学附属学校约760米，步行约10分钟。
小区距离人口文化园约2.2公里，驾车约10分钟；距离通州大运河森林公园约13公里，驾车约30分钟。
2.6嫌恶设施小区内有垃圾站；小区上空常有飞机经过。
二.主观测评今天来通州东五环外的靓景明居小区踩盘，通州这几年发展得着实很快，所以这次踩盘也想看看通州的变化。
小区有北门和南门两个门，行人和车辆都可以出入。
北门和南门有门卫室，进出车辆处有摄像头，行人进出要刷卡，门禁有正常使用。
小区内有安装摄像头，进行24小时监控，摄像头有正常使用。
小区中心有一个大的活动广场，中间是喷泉，广场面积较大，周围有长椅，遛弯的人可以在此休息。
除了活动广场外，比较吸引人的是小区的水系设计，小溪河流石板路面，虽然只有一小片区域，目前还没注水，但也能感受到惬意。
值得夸赞的是小区内垃圾分类做得很到位，不仅区分明确，垃圾箱配备也充足。
有好就有坏，小区有共享单车乱入乱停现象，同时还看到了路边摊小推车，不知道这位小区住租户，准备在小区内还是小区外卖的？！
还有一个与小区无关的吐槽处，踩盘的短短几个小时里，有好几架飞机从上空经过，声音属实有些大。
小区分为地上和地下车位，地上车位比较稀缺，都在1-3期的楼前，地下车位只有4期电梯才能直达，目前车位尚有，但其他几期的住户停地下，需要从4期楼栋出入车库，确实有些麻烦。
由于地上车位紧张，有部分住户选择乱停车，多多少少有点影响人们对小区的印象。
楼栋外：2004年-2015年建的房子，04年建了1-3期，15年建了4期，属老项目后期楼盘，建筑风格上和前三期区别较大。外立面上1-3期的墙面有污渍和裂痕，4期年代新，整体保持较好。
部分楼栋前有停放自行车和电动车，数量也不少，行人出入稍显拥挤。
楼栋内：小区每个单元门的门禁都正常投入使用，进入必须刷卡。小编转过那么多小区，无电梯的板楼内楼梯过道有安装扶手的确实不多，这点对于腿脚不便的老人方便很多，能看到物业的贴心。
槽点的话就是楼道内的杂物堆积，相对很多一梯两户三户的设计，这里的空间算宽敞了，但被住户堆积那么多东西，小编也是真无语。尽管物业去年就贴了清除告示，大半年了看起来并没有太多改善。
另一个槽点是小广告，楼道和墙面基本看不到小广告，但个别住家的门上真的惨不忍睹......
靓景明居小区以自住家庭为主，多为通州本地居民，小区里老人和儿童较多。由于有内部幼儿园，放学时候也比较热闹。
小编去的时候正是中午，小区整体很安静，没有嘈杂声，遛弯和买菜回来的老人居多。
听说这个小区曾是电视剧《金婚》的取景地，想必除了宜人的环境外，吸引剧组选择该小区的原因还有生活氛围上的欢快与和谐。
3.周边体验3.1通勤体验小区地铁配套较薄弱，最近的地铁八通线果园站也得走30多分钟，你可以选择放弃地铁，也同时放弃了拥挤~
公交还不错，北门是807路，直达大北窑，去大望路和国贸附近上班很方便。
自驾较划算，小区介于五六环间，上五六环都还可以。
3.2购物体验购物上，南门有永辉，北门有华联，日常所需是没问题了。
逛街可以考虑附近的苏荷奥特莱斯和领展购物广场·京通，一般的餐饮和品牌都有。更大型的购物中心可以驱车15分钟前往稍远的万达广场通州店，里面想吃的，像川菜、烤肉、火锅等；想玩的，像游戏厅、电影院、美甲等；想买的，像常见的品牌店铺，都是一应俱全。
小区北门出来是社区卫生服务站，日常的小毛病都可以在这里看。小区北边不远处是三甲医院东直门中医院通州分院，通州分院面积大，科室齐全，住在附近的居民看病都会优先选择这里。
小区内部有双语幼儿园，附近比较好的小学是北京教育科学研究院通州区第一实验小学。
小区本身的环境很惬意，等到小溪注水，景色更宜人，一般的遛弯散步在小区内就很舒适。同时配备了篮球场和羽毛球场，也方便喜欢运动的人群。
如果假日考虑去周边公园的话，距离都在2公里以上，建议驾车前往。通州比较有名的是通州大运河森林公园，距离小区约30分钟车程，适合一家三口节假日郊游。
4.打工人有话说小区多为一梯两户和一梯三户，得房率较高。
户型上，小区一居室以60㎡为主，占比约10%，出售量较少，刚需人群可以考虑，但要实时关注在售信息。
两居室以88㎡-113㎡为主，占比约60%，三居室以120㎡为主，占比约30%，小区没有超大面积的户型，所以改善住户对面积有更高要求的不建议选择靓景明居。
品质上，建议优先选择小区4期房源，建筑用材和整体感官上更好，重要的是配套地下车库，电梯直达。但要注意的是4期虽然是15年建成，却是早期的预留地块，产权年限是按照最初拍地时间计算。
另外，小区周边公共交通仅有公交出行较便利，地铁较远，平时通勤有车一族优先考虑，无车家庭在附近上班的住户也可以选择。
三.价值分析1.区域价值1.1区域描述
通州九棵树板块区位图
靓景明居小区属于通州九棵树板块，该板块南侧临近台湖板块，东侧临近梨园板块，北侧临近果园板块，西侧临近朝阳双桥板块。
目前板块内以居住为主，片区内产业较少。
目前板块内部有大稿国际艺术区，是继798、宋庄、环铁、酒厂、草场地等艺术区之后，新兴的艺术聚集区。2019年，还被北京文化产权交易中心-文创板授予通州区首家“文创板运营商”指定成立“文创板文化金融服务中心”。
板块内住户以通州本地居民为主，除此之外，本区域还承接了很多通州市政府及其周边和台湖区域外溢客户的住房需求。楼市方面，二手房市场选择性较多；目前新房供应较为稀缺，在售现房单平米均价比二手房均价高出50%左右，因此二手房的交易量远大于新房的交易量，二手房的受关注度也较高。
1.2政策规划虽然九棵树板块发展较为成熟，交通、商业、学校和医疗等配套较为齐全，但是相对于主城区而言，通州整体还有很大的发展空间，九棵树板块也不例外。
交通规划方面，通州M104线未来或将牵手地铁11号线，据相关规划文件显示，“十四五”期间将高水平建设城市副中心，推进M101线达到通车条件，开工建设M102线、M103线、M104线，初步形成“一环六横四纵”轨道交通格局。
地铁规划图
通州M104线基本属于进城线路，相当于在7号线和八通线之间加了一条线路。该线路目前规划是途经怡乐南街区域，未来投入使用后，将极大提升周边小区住户地铁出行的便利性。
目前，九棵树板块内暂无新地块供应。
最近一次地块出让是2009年6月25日，北京祁连房地产开发有限公司以总价款17.4亿元楼面价，竞得的九棵树大街地块，溢价率122.9%，成交楼面价6264元/㎡。是为K2玉兰湾所在地块，目前该项目已于2016年交房。
通州整体待开发的土地资源相对较多，目前供应、成交较多的还是城市副中心和台湖板块。一般情况下，新房成交价较二手成交价格要高，这样一来，新的土地入市会带动周边二手房成交价格的上涨，到那时，会挤压部分外溢客户到附近片区；目前九棵树板块可以很好地承接这部分客户的购房需求，而居住密度不高且环境宜人的靓景明居小区将会是一个不错的选择。
2.2发展前景自从2019年北京市政府搬迁通州开始，近3年通州发展步入了快车道。
目前通州发展较为迅速的是市政府所在的通州其他区域及其周边板块和台湖板块，这些区域获得了较多的政策支持。九棵树板块位于这两大区域之间，同样获得了较多的利好规划，包括未来与城区地铁11号线接驳，带动片区轨道交通并网运行，带动城市副中心的发展；建立若干家园中心建设，为附近居民提供养老、教育等公共服务；建设城市森林等文化休闲广场，迎合居民日益丰富的精神文化需求，为附近居民日常的生活休闲提供必要的场所和环境。
以上这些利好政策的在未来落地实现后，将进一步推动和完善片区配套，间接提升片区整体的区域价值。
3.产品力价值3.1品质价值靓景明居是通州当地的开发商拿地建筑的小区，物业公司也是开发商自持。04年建成1-3期，15年建成4期（红杉公馆），1-3期板楼外立面底层为浅棕色石材，上面是米色的涂料，部分墙面有污渍；小高板底层为为灰色的石材，上面是米色的涂料，部分墙面有裂痕。4期外立面采用暗红色的饰面砖和米色的石材组合而成，整体较新。
小区绿化率35%，除了标配的活动广场和健身设施，还设计了小溪流水，景色甚是宜人。小区楼栋内有物业为老人增添的扶手设施，但楼道物品堆积和小广告现象确实存在，物业在治理方面还需改进。
3.2小区卖点小区优势在于一梯两户或三户，整体居住密度较低，得房率高，楼间距大使得南北通透的户型采光良好。
靓景明居房价在46000元/㎡左右，小区以两居室户型为主，面积在88㎡-113㎡，适合刚改人群；还有部分120㎡的三居室，适合初次改善的人群；另有少量一居室，刚需人群也可以考虑。
小区大部分户型方正，南北通透性好，1-3期小高层有少量遮挡，4期楼栋由于建成年代较新，品质和感观上更好，重要的是小区4期配套地下车库，电梯直达。
但要注意的是，4期虽然是15年建成，却是早期的预留地块，产权年限是按照最初拍地时间计算。此点主要是针对当年的新房购房用户，如今都已作为二手房考量的话，还是推荐优先选择4期房源。
外部条件方面，通州这几年在快速发展，分块逐渐形成较成熟的商业氛围，小区周边底商满足生活的日常需求，附近的购物商场有苏荷奥特莱斯、领展购物广场·京通、万达广场通州店等，逛街购物非常便利。
小区内有双语幼儿园，为家长在孩子就学的便利性上解决了难题。
3.3小区对比3.3.1新房对比目前，通州九棵树板块内京贸国际公馆项目在售，面积72-139㎡，京贸国际公馆均价62000元/㎡，单价比靓景明居高15000元/㎡以上，看中更高品质和产权年限的住户，可以考虑京贸国际公馆。
另外，北边最近的通州万国城MOMA项目，与本小区的距离约4公里；南边最近的中建幸福里，与本小区的距离约6.4公里。
本小区目前在售均价46927元/㎡，总价在265-680万之间；通州万国城MOMA在售均价70000元/㎡，户型面积112-177㎡，总价在784-1239万之间；中建幸福里在售单价30000元/㎡，户型面积79-89㎡，237-267万元之间；从距离、总价和购房人群的角度来看，靓景明居与以上两个小区并不构成直接的竞争关系。
3.3.2二手房对比小区周边二手房较多，这里选取周边配套基本相同的京州世家和中泽家园进行对比。
（二手房对比图）
4.交易价值4.1成交相关截止到2021年4月，通州九棵树板块4月份二手房挂牌均价为46324元/㎡，环比下降6.5%，2月成交73套，环比下降31.1%，2月成交均价为43331元/㎡，环比下降2.8%。
近90天靓景明居的成交均价为43582元/㎡，月环比下跌3%；2021年2月，成交6套，月环比持平。
2021年4月，京洲世家的成交均价为40615元/㎡，月环比上涨0.28%；2021年2月，成交44套，月环比下降18.52%。
2021年2月，中泽家园成交1套，成交套数与上月持平，成交均价40940元/㎡，月环比下降2.3%。
整体来看，靓景明居成交价格与片区成交价基本持平，成交量较上月保持稳定。由此可以得出靓景明居小区价格成交走势波动较小，呈平稳趋势，小区自身的抗风险、保值能力较强。
4.2购买指南费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区均为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，还需要考虑契税、个税等税费。
关于楼栋选择，该小区1-3期建成年代为2004年、4期建成年代为2015年，4期楼栋由于建成年代较新，品质和感观上更好，重要的是小区4期配套地下车库，电梯直达。但要注意的是，4期虽然是15年建成，却是早期的预留地块，产权年限是按照最初拍地时间计算。此点主要是针对当年的新房购房用户，如今都已作为二手房考量的话，优先推荐选择4期房源。
从建筑排布来看，小区楼栋整体按照矩阵式排布，低层无电梯板楼位于小区中间，电梯房位于小区四周，楼间距足够大，整体采光性较好，但有部分电梯房存在转角设计，有遮挡。
另外，小区内部绿化景观较好，除了标配的活动广场和健身设施，还设计了小溪流水，景色甚是宜人。
关于楼层选择，购房人通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音等。
采光通风方面，一般随着楼层越高，整体的光线、视野、通风性越好，建议购买高层的用户选择5层以上的楼层，但小区上空时有飞机飞过，有噪音影响。
生活便利性等方面，购房人除自身需求外，还要考虑家庭结构，如家里有老人和小孩，建议选择偏低楼层，避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。本文中所有文字、图片，未经许可不得转载。
踩盘时间：2021年4月13日
评论
- 评论加载中...